冯天魁乡村旅游是中国正在兴起的下一个房地产业-透视
冯天魁
民宿游是乡村旅游发展的必然。起源于日本、英国和中国台湾地区的民宿旅游，大规模兴起的时间也只有30多年，但其太过诱人的商机模式很快风卷全球，成为全世界旅游产业的一个重要业态。
做了一年的项目策划，岁末年终，总结分析这一年接触的数十个项目，其中发现这么几个规律：
1、城市项目越来越难做，可以顺利做项目的城市越来越少，需要精挑细选；有的城市甚至80%的常规地产项目都陷入泥潭，不死不活。
2、跨界项目整合资源力度越来越高，往往一些新兴项目，要求房地产、文化、商业、旅游、养老等几个元素进行综合跨界。资深的房地产人士在2014年突然发现，过往的经验失效了，新兴项目需要的是完全不同的能力和知识储备，越资深的人士越需要刷新自身的知识结构，不能够快速迭代，就无法在白银时代的房地产站在行业潮头。
3、过往的开发逻辑全变，产品销售的逻辑建立在运营基础上。没有运营的支撑，这些过剩的房子就是垃圾。主题类房地产回归金融本性，房产价值与运营现金流紧密挂钩。
4、政策导向决定了市场趋势。2014年国家打击房地产泡沫，去化市场存量，允许金融市场适度创新，在从量的增长往质的增长蜕变过程中，文化产业、旅游产业等相关政策决定了市场的新方向。
回顾一下刚刚过去的马年让我们印象最深刻的一种房地产项目品类，这个品类的市场力度如此之大，乃至于当我们看到的很多项目一经面市，即被当地市场热捧，人流量记录一再被刷新。
人流意味着什么?人流就是消费力、是现金流、是资产价值的保障。
本来认为这只是个个案，当我们走访大江南北，发现这类项目都是受到市场热捧的时候，可以坚定地说，这就是正在兴起的新风口——乡村旅游市场。
为何这个市场会迅速崛起?这个逻辑很简单，大城市居住的人群开始厌倦了千篇一律的生活，建立在车轮和高铁时代的生活方式又拓展了活动的距离。即使在繁忙、快节奏的条件下，也需要在工作之余休闲，体验生活。
现代社会，每个人在出世与入世之间的纠结，在焦虑感与温情体验间徘徊，就给了当今旅游市场巨大的机会。——来自于国人心灵的需求是促进乡村旅游萌发的本源。
所以总结来看，这个市场受到两个因素的带动：第一，消费升级带动下的城市微旅游市场迅速崛起；第二，政府政策导向，乡村旅游成为国家旅游业改革创新的重点。
一、什么是乡村旅游？
乡村旅游，始于农家乐，进而民宿游。如果说农家乐是乡村旅游的初级版，是一种简单的、陈旧的、过渡性的乡村旅游，那么民宿游就是乡村旅游的升级版，是一种深度的、休闲的、度假的乡村旅游。两者边界在当下乡村旅游中还很难切割，但民宿游肯定是更高业态的乡村旅游。
民宿游是乡村旅游发展的必然。起源于日本、英国和中国台湾地区的民宿旅游，大规模兴起的时间也只有30多年，但其太过诱人的商机模式很快风卷全球，成为全世界旅游产业的一个重要业态。
数以亿计的城里人都愿意且有条件到乡村来度过一段宁静的时光，这为民宿游发展奠定了必然性。几十年来一直喜爱倾力建房造屋的农民，完全可以为民宿游提供宽敞舒适廉价的民宿房子。丰富的乡村民俗风情和自然景观，为乡村民宿游创造了诱人的大市场。民宿旅游带来最完全的市场经济，更是让农村的变化在短时间内会超过过去几千年的总和。
民宿经济兴起，农村中的空气、河流、田野、一草一木，农村的风俗民情、农耕文化、农副产品，皆成为市场资源。
中华文化是5000年的农耕文化，在这个广阔富饶的农村土地上，孕育了太多的故事、风俗、文化和传统。如何将泱泱5000年撒满中国广袤土地上的农村文化与现代技术、时尚风潮结合，成为一批行业新锐公司埋头研发、苦心打造的重点。
二、政策怎样引导市场创新？
早在2013年，中央城镇化工作会议公报之中，就对乡村旅游提出了新的发展要求——“让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”这就为下一部农村工作和旅游业定下了基调，即让城市融入大自然。
2015年1月21日，国办印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》任务分解表，分列44条67项工作任务，涉及负责单位、牵头部门、时间进度。
乡村旅游是旅游改革核心主题。乡村旅游以旅游度假为宗旨，游居、野行为特色，近年衍生游居、野行、居游、诗意栖居、第二居所、轻建设、场景时代等原创新概念，逐步让乡村旅游从观光式旅游过度为度假式深度体验游，是城乡统筹战略下的突破口，重要性不言而喻。
《任务分解表》强调依托当地挖掘文化内涵、突出乡村特点、开发乡村旅游产品；建设特色景观旅游名镇名村；加强乡村旅游培训；发展森林旅游、海洋旅游、大力发展红色旅游；鼓励农村集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业。
三、乡村旅游项目该如何打造？
1、扎根本地，研究文化
脱离了文化作旅游，就像脱离了商品作商业一样，没有根基。文化的种类很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化调料。
旅游的根本是文化，是心灵的体验。做好文化，是做好旅游的最基本条件，乡村旅游也无不例外。
2、精心设计，营造场景，以巧取胜
白银时代是设计为王的时代，而不是资本为王的时代。轻资产、重情景的项目就会产生很好的人气和现金流回报。
如何将建筑设计、景观设计、商业设计、美陈设计、艺术设计和商品设计等多个设计门类聚焦在一个产品上进行研发和创新，这些都是决胜市场的根本。
3、业态布局，符合现代商业消费趋势
当前时代的乡村旅游可真不是复原乡村本来的面貌，那只是返古的逆趋势而动。在产品打造的同时，一定要熟悉现代旅游商业消费的特点和要素，用精美的商品去打动大城市来的寻求体验的游客，用服务、用创意给他们惊喜，这才是现代旅游消费所需要的内容。
4、运营思维创新
白银时代，如何还停留在利用房地产销售去反哺旅游投资的商业模式，那只能是个死胡同。商业模式的破旧立新应该建立在产品为王、现金流逻辑的基础上。只要能做好产品，做好运营，引爆人流，那么其他一切都会纷至沓来。
时代给每个企业敲响了警钟，但我们在思考未来一年企业战略布局的时候，我们更应该去反思，当今时代市场的脚步走到了哪里？哪里是社会大潮共振的方向？我们在快速刷新行业知识的同时，更应该反思，我们前行的方向有没有脱离时代？
企业经营决胜，唯一不变的就是变化。
峰会 · 简讯
会议时间：2018年5月27日—29日【为期3天，含实地项目考察】
会议地点：中国—成都
参会对象：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会500人规模）
主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院
峰会议程安排
第一天上午：（特色小镇、田园综合体）产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（国家发改委城镇中心副理事长—乔润令；中国开发性金融促进会副会长、项目投融资专业委员会会长—袁英华；清大文产规划设计研究院院长—李季 等）
第一天下午：（特色小镇、田园综合体）项目运营模式创新与实践（成都银狮房地产开发责任有限公司董事长—史御力；量宇私募股权投资基金董事长、创始合伙人、曾任渣打银行直接投资联席全球总裁—陈凡；德清文化旅游集团总经理—杨国亮；阿那亚品牌创始人—马寅 等）
第一天晚上：欢迎晚宴田园综合体、特色小镇创新IP资源链接会
第二天上午：（特色小镇、田园综合体） IP打造、核心价值创新提炼及实践（湖南浔龙河控股集团董事长、长沙县果园镇浔龙河村党支部书记—柳中辉；浙大网新集团副总裁、华佗健康小镇总顾问—彭涛；中国台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师首席文创顾问—庄锦华 等）
第二天下午：（特色小镇、田园综合体）系统解决方案及投融资创新模式解读（汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长—陈延年；汗马研习社创新导师、众安控股董事、高级合伙人—王龙江；经济学博士、教授、财政部中国财政科学研究院教研中心主任许安拓；同路创意董事长、壹方城产业联盟首席顾问兼策划委员会主席 —陈高峰等）
第二天 晚上：（特色小镇、田园综合体）超级创新IP实践（北京身临其境文化股份有限公司董事长—刘宣付；泉州市功夫动漫设计有限公司联合创始人、常务副总裁—陈清兰等）
贵宾第三天 全天：标杆项目实地考察＋研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨，三选二）
线路1、多利农庄（中国乡村旅居典范，田园综合体标杆案例）；
线路2、大梁酒庄（以原乡原酒为产业的特色小镇）；
线路3、麓湖小镇（西南区域文旅神盘）
增设小班辅导：1、（特色小镇、田园综合体）的土地政策专题研讨（国家发改委城镇中心副理事长—乔润令）；2、（特色小镇、田园综合体）金融专题研讨（中国投资咨询有限责任公司副总经理，注册会计师、注册咨询工程师（投资），财政部、发改委PPP专家库专家成员—谭志国）；3、（特色小镇、田园综合体）创新项目路演、专家团问诊及需求对接；
如何参会
杨顾问：13911447827（手机号即微信号）
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特色小镇游学考察
【台湾站6月3-8日】壹方城文旅标杆项目考察—当休闲农业遇上田园综合体