冯天魁买拆迁房，没有你想像得那么美！-丹柱法律团队
冯天魁
经常有人向笔者颜宇丹律师咨询购买拆迁房的法律问题，虽然拆迁房比同地段同面积的房源要贵，但是购房者考虑到拆迁后可以获得巨大利益，于是跃跃令人欲试。然而，买拆迁房并没有想像得那么美！
拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁房安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
一般来说，可以将待拆迁的房产简单分为两类，一类是待拆迁的商品房，而另一类就是在拆迁范围内的小产权房。小产权房不能上市交易，因此小产权房买卖合同无效。虽然今年3月3日，深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知，该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”指导价。深圳市规划国土委相关负责人表示，该房屋征收补偿基准价格的适用范围具体以深圳市规划国土委官方网站通知为准，并非网络上流传的“小产权房征收官方价”。对符合“两规一决定”且确权，或者符合上述规定处理范围内但还没进行处理的小产权房，才适用于此补偿基准价格，不是所有的小产权房都能获得补偿。
但总体来讲，拆迁房的买卖本身风险就很大。购买拆迁房的风险主要在于：
第一、存在卖方违约的风险。
一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结，在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权都掌握在卖家手上，无论是因为什么原因，只要卖家反悔，那么买家只能拿回购房款，还有可能面临血本无归的后果。例如深圳的大冲旧改，回迁房就没有一户是直接分配登记在买家名下的，需要买家和原业主去后续进行转让过户，这样就产生了很多纠纷。
第二、拆迁时间长，必须一次性付款。
要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆，业主是否已经签订了拆迁补偿协议。有些购房者只是听说某小区被列入拆迁计划，但这仍有巨大变数，即使确定了拆迁项目后，但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间。如果购买的是被冻结的待拆迁房或者小产权拆迁房，一般都是一次性付款。
第三、钉子户问题难以解决。
按照目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。而且政府不可能强拆，比如在此前深圳市城市更新条例十八稿文中提到1年内无法达成“双100”的，5年内就别想再搞旧改。因此利益至上的钉子户不仅是开发商最头痛的问题，也是买了拆迁房业主最头痛的问题。
对于很多有意向购买待拆迁房的人来说，这场交易就像是一次豪赌，赢了，赚得盆满钵满，输了，就血本无归！如果一定要买，如何才能将购买待拆迁房的风险降到最低呢？
第一、了解清楚拆迁具体补偿事宜。
受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿，这是一个基础。
第二、了解土地性质和目标房产的产权状况。
需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。
第三、受让人需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议。
根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。综上，如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。因此，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。
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丹柱法律团队主要成员简介：
颜宇丹广东诚公律师事务所合伙人、专职律师。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。
曾俊欣毕业于北京师范大学珠海分校，广东诚公律师事务所执业律师。曾处理过大量民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。
李瑶江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。