冯天魁二手房实行网签后首付多出60万？无稽之谈！更规范的市场秩序下，你凭什么不敢“上车”？-365合肥二手房
冯天魁
自从合肥限购以来
二手房成为了不少限购者的购房口子
随着二手房市场的火爆
政府也需要出台更多的政策
来规范市场秩序......
而实行网签，也是众多调控手段的其中一个
1
重要通知：二手房必须网签！
近日在网上流传的两张建行发布的通知的图片引起了大家热烈讨论。更有传言说，合肥二手房市场可能又会遭暴击！
上图是某市建行的业务通知，图中明确规定：从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。
图中发文的为建行总行，提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的，编号是“建房〔2017〕215号”。
这样的规定也适用于合肥，11月20日起，合肥市民买卖二手房时，必须出具房产部门的网签合同才能完成缴税，这也意味着没有网签手续，合肥二手房将无法完成交易手续。
其实早在2016年6月，合肥市就已实行存量房网签，合肥市区范围内的存量房在交易时，需通过存量房网签备案系统平台签订买卖合同。
今年10月22日，合肥市房地产管理局下发通知，在前期存量房网签系统试运行的基础上，出台《关于明确房地产经纪机构备案条件和工作流程的通知》和《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》，进一步规范房地产经纪机构备案工作，并且全面推行存量房买卖合同网上签约备案，有效规范经纪机构和经纪人员经纪行为。
日前，合肥市房地产管理局正式下发通知，自2017年11月20日起，合肥市区范围内，凡办理存量房买卖的纳税人须提交存量房买卖网签合同，届时拿着手签合同交税的情况将不再被允许。
2
全面网签，到底是福是祸？
全面实行网签后，现在网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约——当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续。
这个政策的实施，将对楼市产生重大影响，尤其是在二手房方面。
新房交易很简单，现在基本上是政府定价，每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以，贷款的时候按照备案价就可以了，没有争议。
二手房则不同。目前在二手房交易中，存在四个价格：
1、真实成交价；
2、银行贷款时的评估价；
3、合同备案价；
4、政府评估价。
对于网签的全面实施，网上更是一片讨论——
对于二手房网签其实购房者最担心的是税费该如何收？
正常的情况下，个税，契税，增值税都是跟交易价成比例。
不可否认，市场上大量存在税费“低过”的现象，即审税时合同价写低一些。
如果买卖双方为了避税，交易价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。所以合同价不能低于何谓核定价。
各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。
它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的合同价格低于核定价时，税务部门将不再根据合同价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。
比如，原来合同价90万，提交的合同价60万，而核定价是66万，那税基就是66万。如果提交合同价是80万，超过66万，税基就是80万。即核定价和合同价谁高税基就是哪个。一般为了少交税，合同价尽量报低。
一旦出现网签，由于合肥一般税费由买方承担，卖方是否配合低价网签是一个问题。
除此以外，竟然还有群体声称，这一政策会让购房者多付几十万的首付！
小编特意摘取了最近比较火的一种猜测的部分选段，大家可以一起来看看，分析一下，是非与否~
按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。
之前“灰色”贷款申请，200万的总购房款，向银行提交所购二手房总价250万，则可以贷款250*70%=175万；买方首付给卖方200-175=25万。
现在统一走网签流程，向银行提交所够二手房总价200万，政府评估在160万左右（政府的评估价相当于市场价的7成左右），则可以贷款160*70%=112万；买方首付给卖方200-112=88万。
首付相差60万！
以上的算法乍一看，确实吓人，但是真实的情况又是如何呢？
对此，小编特地采访了已有6年从业经验的资深房产经纪人，该经纪人却表示，这简直是无稽之谈！
该中介人员解释道：网签早就实行了，不存在什么一夜之间首付多出多少万的说法。因为首先，这种故意报高价格来套取更多贷款额度的做法，在业内叫做“高评高贷”，而这种做法本身就是违法的！正规的中介公司并不会使用这种手段。
其次，据我所知，前段时间已有某个中介门店的经纪人因为采取高评高贷的方式而被严厉处罚，原本即将签订的合同也因此作废。所以也要奉劝所有准备买房的客户，千万不要因为贪图小利，走上违法的道路。
综上，小编只想说，不要说什么网签会“害”购房者多付xx万的首付了，因为你的手段本身就是违法的！
3
更规范的市场，更好的买房时机
依小编来看，实行了网签之后非但不会影响购房者们的买房利益，反而，一个更规范的市场正在逐渐形成，对此，保护的一定是更多的买房者利益。
“这是正常的规范性文件，也就是起到规范交易行为的作用”专家也表示，存量房交易市场一直比较混乱，交易过程中也经常出现合同纠纷及房源信息透明度不够等问题，此政策也就是从存量房交易环节的入手，进一步规范交易行为，使交易更加规范化、公开化、透明化。
网签还有以下几个不可忽视的好处：
1.网签后业主资质经过核实会更加可信，盘源信息也更加可靠，以后找房子可能会更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。
2.交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易的时间。整个网签过程也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。
3.二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控。
而且，从今年以来的各项成交数据来看，无论是新房和二手房，都呈现了渐趋平稳的态势。
无论是新房抑制备案价过高，还是二手房严格要求网签，都是出于同一个目的，那就是保护购房者利益，维护合肥房地产市场的稳定发展。
所以小编认为，如今的的市场已经越来越规范，房价也越来越平稳，如果是急于买房的刚需，的确适合出手。至于想要投资置业的购房者，可以观望，但也不能轻信网上的部分抹黑调控政策的言论，扩大购房者之间的恐慌情绪。
近日楼市热闻
?眼看年关最大开盘潮来袭，这些红火的板块中还有哪些刚需可入？
?8.5元/月/平方！月底合肥1359套低价房袭来！没买房的外地人有福了……
?又要建50中新校！合肥分校最多的50中，正宗的却只有3个！你可能买了个假学区房！
?楼事茶话会|结婚前买不起房，男子跳河自杀，中国人结婚一定要买房吗？
?租房取代买房？这些小区房租比房贷还贵！955个小区租金大曝光，租房的套路你要懂！
发福利啦！即日起，365淘房二手房独家制作的房产交易手册大赠送！
365淘房房产交易手册包括房地产基础知识、二手房买卖流程、房地产限购政策、房地产贷款政策、房地产税费政策、落户政策以及学区房攻略。真正做到一册在手，买房无忧。
有需要的可以通过以下两种方式自由领取。
方式1：自行领取
领取地址：合肥市经开区芙蓉路创新创业园4#-B 365淘房一楼
方式2：小编邮寄（仅限合肥市区）
扫二维码加小编微信，咨询邮寄详情