冯天魁买房遇拆迁，补偿款归谁？-济南行政与征地拆迁律师杨奎军
冯天魁
案情回顾
刘某、张某均系青岛市即墨区龙泉街道某村村民。2001年11月刘某将其位于该村的一套老房屋卖给张某，张某同时支付了购房款，刘某将涉案房屋的相关证件交付给了张某，但未办理过户。张某一直居住在该房屋内，直到该房屋拆迁。2015年3月，张某与即墨区龙泉街道某村村委会签订房屋补偿协议1份，张某选择了D户型（建筑面积100平方米）房屋1套及拆迁安置费17万余元。后，刘某就卖房事宜反悔，向张某索要该房屋拆迁所得利益，二人产生纠纷。刘某遂具状诉至青岛市即墨区人民法院，要求判令张某将该房屋拆迁所得利益返还刘某，并由张某承担案件诉讼费。
庭审过程中，原告刘某称未与被告张某达成买卖协议，只是将房屋出租给张某，刘某否认买卖合同上的签字是其本人所签。刘某提交国土资源局档案查询资料1份，证明该房屋仍登记在刘某名下。
被告张某称原告刘某所诉与事实不符，刘某已经于2001年11月将涉案房屋卖给张某，此后该房屋涉及的一切权利应归张某所有，与刘某无关。张某提交了房屋买卖合同、村委证明、证人证言、契税完税证明、房屋补偿协议、即墨区龙泉派出所证明等证据予以证明。
即墨区法院依法审理了本案。针对买卖合同是否为原告刘某本人所签这一争议焦点问题，法院申请委托专门机构对该合同的签字笔迹进行了鉴定。经鉴定，该合同中刘某的签字系其本人书写。法院对该房屋买卖合同的真实性予以确认，因刘某、张某均系本村村民，双方买卖合同成立，不违反法律强制性规定，拆迁所得的补偿利益应归张某所有。最终，法院驳回了刘某的诉讼请求。
法官说法
只有规范交易行为才能有效规避可能存在的法律风险。随着国家城镇化进程的加快，许多城中村、城郊村面临拆迁，面对巨额的拆迁利益，如果买卖合同的内容存在瑕疵甚至违法的情况，交易当事人就可能面临巨大的风险，尤其是买受方可能面临财房两空的后果。
农村住宅房屋作为一种特殊的不动产，主要包括宅基地占地范围内集体土地使用权和地上的房屋所有权，是集体经济组织为本组织成员提供的福利住房，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，只能在本集体经济组织成员内部流转，因此当事人在交易这种房屋时必须具备本集体经济组织成员身份，另一方面当事人双方必须签订合法有效的买卖合同。
来源：青岛中院
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杨奎军律师，1991年7月毕业于中南大学，获工学学士学位，毕业后就职于中国铝业公司山东分公司，从事矿山工程、建安工程施工管理、质量管理工作，任工程师、企业内审员职;1998年取得律师资格， 2004年3月起执业于山东安邦顺意律师事务所，2009年创立山东鼎桥律师事务所，高级合伙人。精通财税审计实务，保险精算业务，复合型知识结构，经历大量省府、部委、高级人民法院、最高人民法院民商事、刑事、行政业务成功案例，为提供全方位、有效法律服务积淀了丰富的知识和实务基础。
擅长领域：合同纠纷、工程建筑、婚姻家庭、遗产继承、医疗纠纷、交通事故、拆迁安置、土地纠纷、劳动纠纷、刑事辩护、行政诉讼、法律顾问
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