冯天魁买上海市的动迁房，这“三重风险”要注意！-上海九泽律师事务所
冯天魁
比同地段其它商品房便宜近15％的动迁安置房，让卢阿姨心动不已。
虽然她明知其中隐藏许多风险，但她还是无法抵制价格的诱惑，购买了这套价值61万元的房屋，并搬进了新房。
顶着风险买动迁安置房
2013年，卢阿姨打算购房安置晚年生活，她看中了浦东新区曹路镇一套房屋，并对房型和周边配套规划都比较满意。但美中不足的是，该房是动迁安置房，房主周某签订了动迁协议和《上海市商品房预售合同》，尚未办好大小产证，而且根据政策动迁房三年内限制转让，限转期内无法办理产权过户手续。
卢阿姨有一丝犹豫，但该房的价格比同地段其它商品房便宜近15％，一算总价相差了十几万元，卢阿姨还是动心了。经过多方咨询，她认为法律上对动迁房买卖合同是有效的。对于三年后周某一旦不配合办理过户的风险，亲朋好友给卢阿姨支了不少的招，比如在合同中约定高额的违约金及苛刻的违约条款；预留10％的尾款待过户后再支付；让房主及其家人共同签订买卖合同并交付全部与房产有关的资料；房屋产权证办好后交给卢阿姨保管并且立即去办理一个抵押登记防止周某再出售房屋等等。可以说，各种风险及应对措施都“考虑”到了。
基于上述考虑，卢阿姨和周某签订了动迁房买卖合同，房价共61万元，当日卢阿姨即一次性支付了约定的房款55万元，尾款6万约定待过户时支付，周某也将房屋钥匙和动迁资料交给了卢阿姨。
细心的卢阿姨保留了与购房有关的所有凭据，一家人将房屋装修好了之后开开心心地入主。2015年，听说房屋的小产权办好了，卢阿姨赶紧联系周某，周某如约将产权证交给了卢阿姨。拿着崭新的产权证，卢阿姨踏踏实实地等着三年限转期满。
卖家原是赌棍，早已抵押房产
2016年，上海的房价上涨速度很快，卢阿姨所购的房屋至少翻了番，她一面庆幸自己购房时机把握得好，一面又开始隐隐不安起来，她拿着房产证前往不动产登记中心咨询办理抵押的事情，被答复房屋为配套商品房，三年内不得转让、抵押，即使周某配合，也无法办理抵押登记。
随着房价的继续上涨，卢阿姨越来越担心自己的房屋交易是否产生风险问题，为此，她咨询了一名律师，该律师认为法律上对动迁房买卖合同还是有效的，万一周某到时候不配合，可以起诉到法院要求判决合同继续履行，通过强制执行办理过户手续。
卢阿姨的担心最终成为现实。临近限制转让期届满，她果然联系不上周某了，卢阿姨一刻也不敢耽误，赶紧委托律师向浦东法院起诉周某继续履行合同。没想到，等待她的是一连串让她始料不及的苦恼。
卢阿姨了解到，就在她起诉前不久，房子已被杨浦法院查封了。几经打听，她终于得知：由于周某好赌，他将此前的售房款挥霍一空后，私自补办了房产证，并以这套房子作为还款能力的证明，又向王先生借了不少外债，被人起诉且已经经生效裁判确认的欠款就有80余万元。债权人王某申请强制执行，法院查封了登记在周某名下的这套房屋。
因为房产被查封无法继续履行，按照法律规定卢阿姨起诉周某的房屋买卖合同纠纷也无法再作出对卢阿姨有利的判决，卢阿姨只能到杨浦法院提出执行异议。
卢阿姨的理由是，她与周某的《动迁房买卖合同》已依约履行，首付款已经付清并实际占有系争房屋，且承诺尾款6万元交至法院执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，因此要求中止对系争房屋的执行。
贪图便宜终致“房财两空”
经杨浦法院审查，认为已登记的不动产的权利人，应按照不动产登记为准，系争房产登记在周某名下，房屋性质亦予以备注，并明确了限制交易的期限，卢阿姨在对此明知情况下，与周某签订的房屋买卖合同对外不具有公示效力，更不能对抗生效债权的执行程序，因此法院裁定驳回了卢阿姨的执行异议请求。
卢阿姨不服，又提出了案外人执行异议之诉。杨浦法院经审理认为，案外人主张人民法院执行的不动产的所有权，要求排除人民法院对该不动产的强制执行，需同时符合在查封前，已与不动产所有权人签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记四项条件。
虽然卢阿姨在房屋被查封前签订了买卖合同、支付了房款并且实际占有了房屋，但是动迁房买卖合同中关于限制转让期满周某未配合办理过户手续的违约条款内容可见，卢阿姨对系争房屋属动迁安置房性质是明知的，对存在交易限制期限和相应交易风险也是知情的，但仍向周某购买，应自行承担相应法律后果，在交易限制期限内因查封系争房屋，导致该房屋无法过户，卢阿姨自身存在过错，她主张不符合法定应予支持的情形，不能排除法院对该房屋的执行，杨浦法院遂判决驳回了卢阿姨的诉讼请求。
卢阿姨不服，提出上诉，二审法院认为原审判决合法有据，维持原判。
至此，卢阿姨如梦初醒，但为时已晚。她拿着判决书无法释怀，法官向卢阿姨答疑，建议卢阿姨起诉周某向其主张解除合同并承担违约责任。但卢阿姨知道，即使打赢了官司，钱是否能如数拿回来还是未知数。
法官说法：
买动迁房需警惕“三重风险”
动迁安置房虽然价格低，但买卖动迁安置房的双方均有较大风险。对买方来说，一是存在共有人的风险。部分动迁房出售时房屋小产证尚未办好，在动迁房买卖过程中，可能出现卖方因为家庭内部原因影响对房屋的处置权利人。
二是过户风险。虽然限售期内签订的动迁房买卖协议有效，但过户时间还是受《上海市动迁安置房管理办法》的约束，动迁房“两证”出具时间难定，且有三年限制转让期限。该限转期内无法办理产权过户手续。而按照物权法的规定，房屋作为不动产，权利人判断一般以登记为准，在办理过户登记之前，房屋始终登记在卖方或开发商名下，房屋的登记权利人可能作出如对房屋再次出售、办理抵押、或因涉诉导致房屋被查封等多种影响房屋过户交易的行为。
三是价格风险。即使未出现过户障碍，也可能因为房价高涨，至交易过户条件成就时卖方明确要求提高房价或直接拒绝履约，买家需要承担诉讼、协商补差价等额外的成本。对卖方来说，一旦因合同无法继续屡行涉诉，出于保护守约方利益考虑，法院一般综合考虑合同履行程度、卖方过错程度、买方实际损失等因素，判决卖方承担较高金额违约责任。
来源：新闻晨报
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