冯天魁买房看中二手期房，房没买到，定金也丢了-ZAJA芝家
冯天魁
【房屋买卖排雷避坑指南 No.020】
本期案例
去年4月，李先生在网上看到南三环地铁口的一套毛坯房，联系了中介小陈打算看房子，看房前，李先生曾经电话询问产权信息以及是否能按揭，小陈的回答都是非常干脆利落：没问题，您先看房！
除了靠近南三环比较吵，其他都比较满意，于是李先生交了意向金。这时小陈很爽快地对李先生说，这套房子业主急于套现，可以承担所有费用，李先生就只用支付3个点的佣金即可。
由于小陈开朗热情，李先生比较信任她，完全相信房子没有任何问题，产权也明晰。于是当天就交了5万元定金给房主。
房主说这套房是二手期房，需要办理合同更名，当初买这套房的时候，和开发商关系处理得很好，合同更名的事绝对没问题。近期会把尾款还清，撤销抵押，然后去房管局注销网签，再由开发商重新以新房按揭卖给李先生。
看房主的态度诚恳，李先生对他们一家非常放心。
到了5月底，房主给李先生打电话，提出合同更名需要和开发商私下交涉，需要2万元费用打理上下关系，提议和李先生各承担一半。
李先生此时心中略有疑问，但是也弄不清合同更名究竟需要哪些流程，中介小陈这时推脱说，房主承诺过，自己承担合同更名及解押的一切手续，自己此时无法插手。无奈之下，李先生只有再支付房主1万元更名费。
到了6月，李先生迟迟没有接到房主的消息，于是打电话给中介小陈，询问什么时候可以办理过户。
小陈回复说，银行还款需要提前预约，款还进去了，等待银行确认，解除抵押 。
等到了8月，李先生终于等到了消息，中介小陈说房主的手续都办好了，让李先生准备好首付款，准备开始走买卖流程。签订买卖合同当天，房主提出可以直接将首付支付给他，办理按揭后，进行过户。
这时李先生提出要查看更名后的合同，房主一再推脱，实在没办法，李先生到售楼部询问，业务人员表示合同没有更名，李先生要办理买卖手续，要先去房管局解除网签，再交3000块更名费，重新签订网签合同。
李先生此时意识到被房主蒙了几个月，买房的事情一点进展都没有，这时，他已经不想买这套房了，找房主要回支付的定金和更名费一共6万元，但房主迟迟不肯退回。李先生找到中介，但中介表示房主承诺过自己承担一切手续办理，所以不能帮李先生要回定金及更名费用。
李先生唯有通过上诉，讨回支付的6万元钱，然而上诉这条路其实并不好走，到现在李先生仍在等待结果。
案例分析
案例中李先生因为不熟悉二手期房的买卖规则，被房主蒙骗，那么二手期房到底应该注意哪些问题呢？
买方与谁签合同保险
期房买卖，通常有两种交易模式：
一是买卖双方直接与开发商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原先卖方的地位——这是保险的期房买卖交易模式，当然前提是开发商原因配合；
二是由买卖双方签订合同，其名为买卖合同，实质却是债权转让合同——这是目前市场上常见的交易模式。
所以案例中李先生在达成买卖意向初期，应该优先选择与开发商办理更名手续，签订买卖合同，而不是全权交给房主办理更名事宜。
重视《债权转让通知书》
买方如果与卖方签订期房买卖合同，首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款，再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方，同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商，因为法律规定债权转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力。
大限度避免一房二卖
为防止卖方在与买方签完合同后，又将房子卖给他人，导致买方的置业期望落空，买卖双方可以约定：卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管，此举可以大限度避免一房二卖情况的发生。
及早了解税费承担
按照期房买卖的通常交易流程，开发商先将房子过户给卖方，卖家再将房子过户给买方，在这个环节中，房子交易了两次，契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次)，营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定，极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担，卖方只要一个到手价，那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。
芝家支招
1、 每一个初次购房者,都是房产知识小白,对相关法律常识也了解不多.在这种情况下,可以向正规的房产中介向经纪人咨询，在市场上口碑良好的房产中介,会向客户客观介绍购房流程及资格审查条件,并帮助客户避免在资金方面上当受骗。
2、买房的时候，每一个花钱的环节都应该格外谨慎，不要听信他人的意见，更不要直接向房主支付定金或首付，这对买家来说都存在很大的风险，最好找到专业靠谱的经纪人，从中监督引导双方各项钱款的支付；
3、在买卖房过程中，直接向卖家交付房款或直接支付经纪人佣金，对买家来说都是非常没有保障的做法，目前市面上已经出现房产交易平台，提供第三方资金监管，类似“支付宝”一样的功能，实现“拿到房证再付钱”的功能，交易完成，再将房款划给房主，将佣金支付给经纪人，充分保障了房产交易中的资金安全。
房产买卖涉及大额资金交易，财产损失案例偶有发生。芝家提醒每一位买家、卖家，到正规平台委托靠谱经纪人，通过规范流程安全交易，主动使用资金存管功能，享受“拿到房证再付钱”的安全体验。
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